Kira Artışı, Tahliye ve 2025 Kira Hukuku Rehberi
Antalya, son yıllarda Türkiye’nin en hızlı gelişen şehirlerinden biri haline gelmiş, turizm ve göç hareketliliği kira piyasasını doğrudan etkilemiştir. Artan nüfus, yabancı kiracı oranı, Airbnb ve kısa dönem kiralamaların yaygınlaşması nedeniyle kiralar birçok bölgede hızlı bir şekilde yükselmiştir. Bu durum, kiracılar ve ev sahipleri arasındaki uyuşmazlıkların artmasına ve kira hukuku süreçlerinin daha sık gündeme gelmesine yol açmıştır. Amioglu Hukuk Bürosu olarak, Antalya’da 2025 itibarıyla uygulanacak kira artışı kuralları, tahliye sebepleri, özellikle ev sahiplerinin ve kiracıların en çok yaptığı hatalar ve mahkeme süreçleri hakkında kapsamlı bir rehber hazırladık.
Antalya’da kira artışlarının kontrolsüz şekilde yükselmesi, birçok kiracıyı ekonomik açıdan zorlamış, ev sahiplerinin ise mali dengelerini yönetme ihtiyacı ortaya çıkmıştır. Kira hukuku, hem kiracıyı hem de ev sahibini koruyan dengeli kurallardan oluşur. Bu makalede, 2025 yılında kira artışının hangi oranlarda yapılabileceğini, hangi durumlarda tahliye talep edilebileceğini ve tarafların haklarını nasıl koruyabileceğini detaylı şekilde ele alıyoruz.
2025 yılında kira artışı konusunda en çok merak edilen konu, yüzde 25 artış sınırının devam edip etmeyeceği olmuştur. Geçmiş yıllarda uygulanan bu sınır, birçok kiracı için önemli bir koruma sağlamış ancak ev sahipleri tarafından eleştirilmiştir. 2025 itibarıyla kira artışlarının TBK hükümlerine uygun olarak belirlenmesi gerekecektir. Bu kapsamda, konut kira artışlarında esas belirleyici oran TÜFE ortalamasıdır. Ancak kira artışının sözleşmeyle belirlenmiş bir üst sınır dahilinde olması gerekir. Kiracının tek taraflı olarak yüksek artış talebi kabul etmek zorunda olmadığının bilinmesi önemlidir.
Kira artışı belirlenirken sözleşmede bir oran bulunmuyorsa, artış TÜFE’nin 12 aylık ortalaması üzerinden yapılır. Eğer artış oranı sözleşmede belirtilmişse ancak TÜFE’nin üzerinde ise, TBK uyarınca bu oran geçersizdir ve yine TÜFE oranı uygulanır. Antalya’da özellikle yeni kiracı kabul eden ev sahiplerinin “bölge rayici” gerekçesiyle yasal sınırların üzerinde artış talep ettiği sıkça görülmektedir. Ancak bölge rayici tek başına bağlayıcı değildir; kira artışının mutlaka yasal çerçevede yapılması gerekir.
Kira tespit davası da 2025 yılında önemli bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır. Kira tespit davası, kira bedelinin bölge rayici, evin özellikleri ve ekonomik şartlar doğrultusunda yeniden belirlenmesi için açılabilir. Antalya’da özellikle Konyaaltı, Lara, Muratpaşa ve Alanya gibi turistlerin yoğun olduğu bölgelerde kira tespit davalarının sayısı artmıştır. Bu tür davalarda mahkemeler; taşınmazın konumunu, metrekaresini, denize yakınlığını, eşya durumunu ve benzer nitelikteki evlerdeki kira bedellerini dikkate alır.
Kiracılar açısından en büyük endişe konularından biri tahliye süreçleridir. Ev sahibi hangi durumlarda kiracıyı tahliye edebilir? 2025 kira hukuku çerçevesinde tahliye sebepleri TBK’da açıkça belirtilmiştir. Antalya’da en sık karşılaşılan tahliye sebepleri şunlardır:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Ev sahibi ya da ev sahibinin altsoyu, üstsoyu veya kardeşi eve ihtiyaç duyarsa tahliye isteyebilir.
- Kiracının ödememe nedeniyle tahliyesi: Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, iki haklı ihtar koşulu ile tahliyeye götürür.
- Tahliye taahhütnamesi: Kiracı yazılı bir taahhüt verdiyse, belirtilen tarihte tahliye etmesi gerekir.
- Sözleşme sonunda tahliye: Belirli süreli sözleşmenin sonunda, ev sahibinin ihtiyaç, yeniden inşa veya esaslı tadilat gerekçesi varsa tahliye mümkündür.
Antalya’da tahliye taahhütnamesi en yaygın tahliye sebebi haline gelmiştir. Ancak burada kritik bir husus vardır: Tahliye taahhütnamesi mutlaka kira sözleşmesinden sonra ve kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olmalıdır. Bazı ev sahiplerinin sözleşme imzalanırken tahliye taahhüdü alması hukuken geçersizdir. Taahhüt geçersizse ev sahibi tahliye talep edemez.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları Antalya’da yaygınlaşmaya başlamıştır. Özellikle şehir dışından taşınan kişiler, kendi evlerinde oturmak istemekte ve mevcut kiracının çıkarılmasını talep etmektedir. Ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için bazı şartlar vardır. Ev sahibinin gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacı bulunmalıdır. Eğer mahkeme tahliyeye karar verirse ev sahibi üç yıl boyunca evi başkasına kiraya veremez. Aksi durumda kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.
Ödememe nedeniyle tahliye ise kiracının kira bedelini ödememesi halinde kullanılan bir yoldur. Kiracıya noter veya e-Devlet üzerinden ihtarname gönderilir. Bir kira dönemi içinde iki haklı ihtar oluşursa, ev sahibi tahliye davası açabilir. Antalya’da birçok kiracı, kira artışına itiraz ettiği için “ödememe” konumuna düşmekte ve hak kaybı yaşamaktadır. Bu nedenle kiracıların yeni kira bedelini tartışırken hukuki süreci doğru yönetmesi gerekir.
Ev sahipleri ve kiracılar için bir diğer önemli konu ise depozito meselesidir. TBK uyarınca depozito en fazla üç kira bedeli olabilir ve mutlaka bankaya yatırılmalıdır. Antalya’da yapılan incelemelerde birçok depozitonun ev sahibinin hesabına elden veya havale olarak yatırıldığı görülmektedir. Bu durum hukuken sakıncalıdır. Depozito, banka hesabında bloke edilir ve kiracı tahliye ettiğinde ev sahibi ancak zarar varsa hesaptan kesinti yapabilir. Zarar yoksa depozito iade edilmelidir.
Kira sözleşmesi hazırlanırken yapılan hatalar, ileride büyük uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Kira sözleşmesinde kullanım amacı, kira bedeli, ödeme günü, demirbaş listesi, bakım-onarım yükümlülükleri, tahliye şartları, aidat ödemeleri gibi konular net şekilde yazılmalıdır. Antalya’da özellikle eşyalı evlerde demirbaş listesi hazırlanmadan sözleşme yapılması sık rastlanan bir hatadır ve uyuşmazlıklara neden olur.
Kira uyuşmazlıklarının büyük kısmı mahkemeye taşınmadan, arabuluculuk ile çözülebilir. 2023’ten itibaren kira davaları için arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Taraflar anlaşamazsa dava açılabilir. Antalya’da arabuluculuk sürecinde en sık gündeme gelen konular; kira artışı, depozito iadesi, aidat uyuşmazlıkları ve tahliye talepleridir. Amioglu Hukuk Bürosu olarak, anlaşmazlıkların mümkünse arabuluculukla hızlı şekilde çözülmesini, tarafların mahkeme sürecine girmeden uzlaşmasını sağlamayı hedefliyoruz.
Kira davalarında mahkeme süreci ortalama 8–18 ay arası sürmektedir. Antalya’daki mahkemelerin yoğunluğu, dava konusunun niteliği, ekspertiz raporları ve bilirkişi incelemeleri bu süreyi etkiler. Özellikle tahliye davaları mahkeme tarafından öncelikli görülse de delillerin toplanması zaman alabilir. Bu nedenle ev sahibi ve kiracının süreci doğru yönetmesi büyük önem taşır.
Sonuç olarak, Antalya’da kira hukuku karmaşık ve hassas bir alandır. Kira artışı, tahliye, sözleşme yenileme, kira tespiti, depozito ve arabuluculuk gibi konular profesyonel bir yaklaşım gerektirir. Amioglu Hukuk Bürosu olarak, hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını korumayı, hukuki süreci en doğru şekilde yönetmeyi ve taraflar arasında adil bir çözüm oluşturmayı önemsiyoruz. 2025 yılı kira hukuku düzenlemeleri doğru uygulandığında, hem ev sahibi hem kiracı açısından daha sağlıklı bir kira ilişkisi kurulması mümkündür.
